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アクティブファンド9本購入~海外ETF、積立投信へ

タイトル通り、まずは楽天証券でアクティブファンド9本購入しました。

9本の内8本は先日読んだ、著:篠田尚子氏の

「本当にお金が増える投資信託はこの10本です」

で紹介されていた商品です。

以下、購入商品9本を投資額と併せて羅列します。

日本株5本
・itrust日本株式 20万
・DIAMアクティブオープン 20万
・三井住友配当フォーカス 20万
・ニッセイ健康応援ファンド 20万
・ひふみプラス 40万

外国株式
・ラッセル・インベストメント 外国株式ファンド 20万

新興国債権
・エマージング・ソブリン・オープン (資産成長型) 20万

バランス型
・投資のソムリエ 20万
・AMCステート・ストリート・リスクバジェット型バランス・オープン 20万

計200万です。

投資信託で手数料の高すぎるアクティブファンドはやらない方がよい、実際の運用成果でも、アクティブファンドがインデックスファンドを上回っている投資信託は2割程しかない。

と言ったネガティブな声がある中で敢えてアクティブファンドを選択したのが、

著者がインデックスを上回る2割のアクティブファンドを知っており紹介していたこと。
保有期間が短くなるかもしれないこと。(将来の不動産購入の関係で)

が挙げられます。
これでまず2年様子を見てみようと思います。

また、ひふみプラスは紹介されていませんでしたが、ずっと気になっていたこと、過去の実績が右肩上がりで素晴らしい事から購入しました。


え?国内株多すぎない?


という声も聞こえてきそうですが、そうですね、今のところ国内株が多い形になっています。

ただ、今後スタートするETFは海外ETFをメインに考えていますので、一括投資の投信は今のところ以上を予定しています。

海外ETFは、朝倉智也氏著

「ETFはこの7本を買いなさい」

の7本に400万~700万程分散投資する予定です。
(6本は海外ETF)

ETFは言わずもがな、指数に連動する(インデックス)商品より、これで分散投資の

①海外(海外ETF)、国内(アクティブ投信)の資産分散
②アクティブ型(投信)、インデックス型(ETF)への資産分散

は出来ると思っています。

初期投資合計:600万~900万(投信、ETF併せて)

そして今後は成果のよい投信、ETFをバイ&ホールドしていく予定です。

ちなみにアクティブファンドは楽天証券で保有。

海外ETFはSBI証券でNISA口座を一部使って買い進めていく予定です。


【積立投信】
同時に積み立て投信も始めていきます。

本日、

日本株(アクティブファンド)
・ひふみ投信 ひふみ投信 2万/月

外国株式、債権など セゾン投信
・セゾンバンガードグローバルバランスファンド 1万/月 (バランス型ファンド)
・資産形成の達人 1万/月(アクティブファンド)

の口座開設、申し込みを行いました。(ポスト投函)

さらにSBI証券でDCをする予定です。(2万~2.3万/月)

ニッセイ外国株式インデックスファンド 2万~2.3万/月 (インデックスファンド)

毎月積み立て総額 6万~6.3万/月

積立も
①海外(セゾン投信、DC)と国内(ひふみ投信)で分散投資
②アクティブ型(ひふみ投信、セゾン投信)とインデックス型(ニッセイ外国株式ファンド)で分散投資

で分散投資が可能だと思います。

そこに
☆one tap buy で米国株への積立投資を行う
☆REITを買う

をしていこうと思います。

《現在確定している初期投資額》
・一括投資(アクティブファンド+海外ETF) 600万~900万
・積立投資(ひふみ+セゾン+DC+ONE TAP BUY) 8万~10万/月


です。

後は、12月の冬のボーナス後に、
区分不動産かREITを購入するか判断したいと思います。
(12月末迄にREITを知る。)

また来年からは入ってくる収入は、
投信かEFT、REITを買い増しをして長期保有というバイ&ホールド戦術で世界の経済成長に乗せて資産を増やしていこうと思います。

本日は山崎元著:ほったらかし投資術を読みましたが、また参考になったところをまとめて記事にしたいと思います。

投資せ資産を大きく増やしていきます☆









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ETFはこの7本を買いなさい、を読んで

「ETFはこの7本を買いなさい」 著:朝倉智也氏

を読んで、海外ETF(国内も1本ぐらい)を購入しようと決意しました。

11月中には購入します。

ETFを知らない僕としては非常に参考に勉強になりました。

・リーマンショック、フィンテック台頭によるアクティブファンドからインデックスファンドへの流れ
・インデックスファンドETFの信託報酬の低いメリット
・おすすめ海外(国内)ETF商品
・各々の運用方針によるETF商品の組み合わせ方
・購入窓口は何処がオススメか(どこが販売手数料が安いか?)
・NISA口座活用方法(活用するメリット、デメリット)

が非常に詳しく記載されており、特に最終章の

ETFの販売手数料 VS 投信インデックスファンド(ノーロード商品)信託報酬

は保有期間何年目からETFの販売手数料を信託報酬が上回るのかの、実際の商品を使った具体的事例など
勉強になることが多かったです。

ページ数も多くなく、3~4時間で読めてしまうと思います。

また明日以降に詳しく内容をまとめてみたいと思います。

これで海外ETFを購入する決意が出来ました。

次は
玉川陽介著

「海外ETFとREITで始めるインカムゲインの教科書」

を読んでREITも投資対象になるのかしっかり理解していきたいと思います。

今年の12月のボーナスが入ったら3戸目の区分所有を購入しようかと思っていましたが、

投信、ETF、REITと比較して自己資金を何で運用するのか考えたいと思います。

来年投資のよいスタートが切れるようしっかり勉強していきたいと思います。



投資信託購入

10月23日に投資信託を4本購入しました。

全てアクティブファンドでファンドマネージャー篠田氏著

「本当にお金が増える投資信託はこの10本です」

の中からの4本です。

1・DIAMアクティブオープン(日本株)

2・三井住友配当フォーカス(日本株)

3・ラッセル・インベストメント外国株式ファンド(外国株)

4・エマージングソブリン・オープン(資産成長型 新興国債権)

の4本です。

全て20万づつ投資し2年以上は保有する予定です。

また本に記載の残りの6本

5・itrust日本株式(日本株)

6・ニッセイ健康応援ファンド(日本株)

7・投資のソムリエ(バランス型)

8・AMCステートストリート(バランス型)

9・セゾン投信資産形成の達人(外国株)

10・Jストックアクティブオープン(日本株 マザーズ上場株)

の、

9・10・は積立投信で、またセゾン投信のセゾングローバルバンガード、ひふみ投信にも積立をする予定です。

セゾン資産形成の達人(外国株) 1万円/月
セゾングローバルバンガード(インデックスファンド バランス型) 1万円/月
Jストックアクティブオープン(日本株) 1万円/月
ひふみ投信(日本株) 2万円~3万円/月

更に
確定拠出年金にを楽天証券で 1万円/月程(世界株インデックスファンドの割合高める予定)

更に米国ETF(現在勉強中)投資を考えています。

今悩んでいるところはNISA口座をどこに利用するか?

です。

篠田氏著の残りの4本(すべてアクティブ)

itrust日本株式(日本株)
ニッセイ健康応援ファンド(日本株)
投資のソムリエ(バランス型)
AMCステートストリート(バランス型)

に20万づつ投資をしてNISA口座を活用するか、海外ETF勉強後にそちらをNISA口座でいくか、
また積立NISAを現在口座開設している楽天証券でひふみ投信でいくか、外国株積立で積立NISA口座を使用するか悩み中です。。。
どうも海外ETFはマネックス証券が安いとのこと。
マネックスでNISA口座開設か楽天証券でNISA口座開設か迷うところです。。。

まずは、本日届いた4冊の本

・ETFはこの7本を買いなさい 著:朝倉智也
・海外ETFとREITで始めるインカムゲイン投資の教科書 著:玉川陽介
・ほったらかし投資術 著:山崎元
・超簡単 お金の運用術 著:山崎元

を10月中に読み、何に資金を分散するか判断し進めていきたいと思います。

11月末迄には
投資信託、ETFに一括投資、積み立て投資それぞれにいくら割り当てて、年率何%程の運用でいくら貯めていくのか?
を定めて投資のベースを固めていければと思っています。
一応予算は500万を見ています。

只、毎年の給与の何割かを不動産、それ以外の投資に回していこうと思っています。

不動産を2戸持っていますが投資の情報量、知識、ノウハウをもっと増やして2年後の1棟持つまでに投資の選択肢を増やして独立後の自己実現を具体的にイメージしていきたいと思います☆


2戸め買付いれました!!

こんにちわ、5月19日に1戸目決済したばかりでしたが、6月3日(土)に次の物件の買い付けをいれました。

メールで案内があったのち、30分ほど考えましたがその後満額ですぐ買い付けをいれましたのでおそらく購入できると思います。

翌々日、担当に伺ったところ、僕が買付をいれた数時間後にFAXで他の方から満額で買い付けが入っていたため、迷っていたら買えなかったですね~、、、と言われました。

本当に区分は出が早いです。

今回買付を入れた物件は横浜市の物件です。

神奈川大学徒歩1分、学生向けマンション
物件価格:450万 築年数:26年 1F(エレベーター無し) 1R:16.32m2
家賃:44,000円/月
表面利回り:11.73%
管理費:6,000円、修繕積金2,500円(恐らく今年4,000円程まで上がる見込み)、固定資産税:2,000円程/月、
とりあえず自主管理で考えていますので賃貸管理費は無で(出来るところまで)、上記を引いた実質利回りは、
実質利回り:8.93%

と実質利回りがすごく高いわけではないですが、横浜市内ではなかな出てこない利回りです。
また、神奈川大学徒歩1分、という所に惹かれまいた。
(神奈川大学の場所も横浜駅繁華街から近い場所にあり、賃貸需要は見込めます。)

現在の物件の空き状況は総戸数42戸の内2戸のみのようで、稼働率95%とかなり優秀なマンションです。
賃貸需要は高く、神奈川大学が移転、なくならない限りは空き室でそこまで悩むことはないと判断しました。
遠いですし、空き室リスクが低いのは非常に助かります。
ちなみに現入居者は大学1年生のようでそれも物件を購入する気持ちを後押ししました。

只、まだ物件を見に行っていませんので、今週土曜に横浜迄物件見学に行ってきます。(観光も兼ねて♪)

神奈川大学は、歴史のある大学のようで創設90年、卒業生数も日本の大学の中では15番目に多い21万人との事ですので、僕が物件を保有するであろう5年~10年でなくなることはよっぽどないかな。。。


ただ、修繕積立金が安いのが気になりました。
確認したところ、
H21に大規模修繕実施済みで修繕費用は1,200万程だったようです。
次回の大規模修繕はH35を予定しているようで、現在(H29.5末時点で)、修繕積金総額が640万程貯まっていました。
前回と同じ規模の修繕だと過程すると、後600万程足りないため、戸数で割ると一戸当たり14万円負担するので、
大規模修繕までの期間6年で割ると、おおよそ月2,000円ぐらいです。
だとすると今の修繕積金2,000円は妥当だと思いましたが、今年度改正で4,000円前後まで上がると担当の方に言われました。

どちらにしても高い金額ではないので、そこまで心配はしていません。

家賃設定もこの地域の相場からすると高くもなく気持ち少し安め、と言った感じで問題は無さそうです。


コスト差引後のキャッシュフローですが、
月々 33,500円 で、年間40.2万。5年持つと過程して(とりあえず空き室0で)、累積CFは201万です。

購入時諸費用が、
仲介手数料:21万
司法書士報酬、移転費用:15万程
不動産取得税:7万前後

で、物件価格450万+購入時諸費用43万=493万

が投資金額です。(投資金額493万程になる予定。)

5年間の累積CFは200万ですので、5年後売却時に売却価格が300万円を切っていなければ負けないわけですが、

築26年450万→築31年300万

は立地、賃貸需要、利回りを考えるとまずないと思いますので、よっぽど負けない投資だと思い購入を決断しました。

10日(土)に物件見学、20日(火)に売主さんも交えて東京で契約書を書こうと思っています。

また進捗(トラブル?)などありましたらご報告させていただきます。

これからもどうぞ宜しくお願い致します。







決済完了!!

ついに1戸取得しました!


5月19日(金)に、先日報告していました名古屋市新栄の物件の決済が完了しました。
物件価格440万円(手付金40万は先日支払済み)
仲介手数料207,360円(税込)
移転登記費用 122,000円
半年後に不動産取得税 66,000円前後
計4,795,360円


です。

他、固定資産税、管理費用、家賃の日割り清算がありましたが、上記価格です。

家賃は現状 54,000円/月ですが、固定資産税月2,750円、管理費+修繕積金12,500円ですから、毎月の手取りは38,750円
になります。

諸費用も入れた実質利回りは、9.7%です。

名古屋市新栄の中ではよい方だと思います。

売主さん情報によると、入居者さんは住み始めて8年間トラブルなく(家賃も滞りがなく)、自主管理でも問題なかったため僕も自主管理で進めていく事にしました。

入居者さんには近日中にご挨拶に行こうと思っています。
(長く綺麗に住んでもらえる事を願って。。。笑)

やっと1戸目ですが、同じような物件を年内に1~2戸増やしたいと思っています。

融資が後2年受けられない分、不動産投資に制限はありますが、こつこつ区分を現金で購入していこうと思います。


これからもどうぞ宜しくお願い致します。

PS.
岐阜市の区分マンション140万 表面利回り24%の物件も買付を入れたのですが、その後売主さんが売却の意志を無くされ結局買えませんでした。。。

仲介業者によると他の業者がもっと高値で買う話を持って行ったらしいです。本当の所は分かりませんが。。

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