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2015年5月 検討している物件情報

今僕が検討している物件情報です。

・岐阜県可児市
・鉄骨築10年
・物件価格 8,600万円 (積算価格およそ 9,500万円)
・利回り 10.5%
・現在満室稼働中

フルローンで融資期間24年、金利2% で組めた場合に満室時キャッシュフローは 約15万円/月

この物件の魅力
1・物件見学時に感じたが、物件管理レベルの高さ、非常にきれいに管理がされている。
2・2019年5月までJPMCによる家賃保証サービスがある。(満室時家賃の85%)


この物件はかなり綺麗に管理がなされており、見に行ったときに新築なんじゃないか、と思うくらい今まで見た物件の中で管理はピカ一でした。

また、4年間は賃貸保障会社によるサブリース契約があり、空き室が出たとしても家賃収入は守られます。

ちなみに収入からローン返済費+固定資産税+賃貸管理費+修繕積金+所得税
などの費用を差し引いたとしてもサブリース収入だけで収支はプラスになります。(月8万程しか出ませんが・・・)

ですから、

4年間は空き室リスクがない物件になります。


出口戦略としては、その4年間の間にもこつこつと物件購入を進めていき、サブリース契約満了後に売却をするのもありだと思っています。

4年後は築14年、今と同様に物件の状態がしっかり保たれていたとしたら、稼働率はそうそう下がらないでしょうし家賃もそこまで下落しないと思います。

そう考えると、
築14年の鉄骨 今と同じ物件価格8,600万 利回り 10.59% で売り出しても恐らく買い手はつくのではないかと思います。
仮に、家賃が下落し 1割下がってしまったと仮定しても 利回りは9.6% でますので恐らく買い手はつくと思います。
(太陽光・自販機収入は変わらずと仮定。)


そうると4年後売却時まで積み上げた累積CFは550万円程になります。
(サブリース収入だけでもCFは400万円)


1棟持つことの実績作り、サブリース期間が切れ売却するまでの4年間の間にほかの物件を買い足していくことができれば、不動産投資の1棟目としては固い投資法のように思います。


後は物件の周辺環境、将来の人口推移ですが、これから確認して物件購入を見極めていこうかと思います。

気になるのは、もう不動産サイトにアップされて1か月程経過していますが、まだ購入されていないということ。。。

いい物件だったらすでに投資家がかっさらっていってしまううように思うのですが・・・・。


とりあえず周辺環境、人口推移を調べてみます。








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自己紹介

はじめまして、不動産投資かけだしの”まさる”といいます!!

このブログを立ち上げたのが 2015年5月16日深夜
年齢は32歳、独身の男、年収1,000万円、金融資産900万ほどあるサラリーマンです。

業種は生命保険の営業職、2012年~2014年まで安定した収入を得ています。


そんな僕が不動産投資をしようと思った理由、それは


確実な資産を形成し、将来お金に縛られなような生き方、仕事がしたかったから


です。


元々僕は、今の会社で生命保険の営業のスキルを積んで独立するのが目標でした。


日夜独立のため、仲間とのネットワークを築いていたのが去年(2014年)の事。

そんな中、ひょんなことから不動産投資の魅力を知り、独立をする前に、今の属性を生かして確実な資産を築いていこう。

独立はそれからでも遅くはない。
(とは言ってももう僕は32歳。。。。)


と考えが変わり、不動産投資家への道を進むことにしたのでした。


では、私の物件実績はというと・・・・・・・・・・・・



現在0棟・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・です。



偉そうなこと言っておきながらまだ0棟なのかよ、なんだよ、この野郎!!


という声も聞こえてきそうですが、すみません、その通りです。


ただし、僕には目標があります。


このブログを起ち上げた2015年5月から2年間の間に(2017年5月)、月収100万円のキャッシュフローを作ることです!!



いや~~、ブチ上げちゃいました、ブチ上げちゃいましたね。。。。

もちろん難しいことは分かってます。


実は1回、札幌の新築RCの1億物件の融資を失敗した経験があります。

積算評価、担保価値が高く、利回り8%後半、キャシュフローが30万弱とれる(りそな銀行 金利1.7%)かなりの物件でした。


まあ、このお話しはおいおいしていこうかと思います。



まずは、目標を掲げてその目標を達成するために一直線に進むのみです。


今探している物件情報、購入するまでの過程、読んで参考になった本、不動産投資仲間達の経験など、色々役に立つような情報も散りばめていければと思っています。


まずは、自分の不動産投資の足跡を残すため、しっかり記録していきたいと思います。




2015年5月16日   まさる

2017年5月までに月のキャッシュフロー100万越えを目指す!!!




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