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区分購入しました!!!

本日ワンルームマンション購入申し込みを済ませてきました。
(手付金40万支払い済み。)

やっと1戸目。。。(-。-)

場所は名古屋市中区で繁華街です。

築27年のワンルームマンション、21.84m2、物件価格 440万、表面利回り14.73%
固税2,500円
自主管理より賃貸管理費はなしで、
(つけると+3,000円/月)
実質利回りは10.6% と、最近不動産サイトを見た中では名古屋市では中々見当たらない物件でした。

初めて購入する物件ということ、利回りの高さから物件の瑕疵や入居者さんの状況、現オーナーさんの売却理由などが非常に気になっていましたが、今日売買契約書を取り交わす際に現オーナーのご夫婦もご同席され、
・仲介業者
・買主(私)
・売主(中高年ご夫婦)
という3組同席のもと契約を取り交わす異例の?(中々現オーナーさんが同席するのは珍しいとの事。)形での契約となりました。

現オーナーさんの売却理由は、現在終活(?)に向けて資産整理をしており、これが最後の不動産売却との事。

現入居者さんも8年程入居されており、滞納も隣人トラブルも一切なく、賃貸管理会社を入れなくても何ら問題なくやってこれたとの事。

入居者さんは飲食店の店長らしく(この地域は多い)、真面目でまだまだ退去はされない見通しらしいです。(こればっかりは分かりませんが。)

3年程前に一度上の階から水漏れがあり、保険で現状修復されている以外はこれといった問題はなし。

但し、瑕疵があるかどうかは現入居者さんが出てみないことには不明よりそこは投資リスクになるのか、と了承しました。
(瑕疵担保責任引き渡し後3カ月あり)
マンション事態も大規模修繕が9年前(H20年)に行われており、修繕積み金も1,060万程積み上げられていました。(H28.5時点で。)
買い付けを入れる前に実際に物件を見に行きましたが、経過年数から周辺の物件と比較すると多少の見劣り間は否めませんでした。

ただ、9年前に大規模修繕をしているだけあり共用部外壁のシリコンコーテティングはしっかりしているように見られました。

以上の事から、現オーナーさんも別に売らなくてもよいのだが、と仕切りにおっしゃられていましたが、仲介業者さんの熱意営業と、終活の不動産整理で売却を決めた、との事でした。

不安な点は、現入居者さんが8年前から入居されているだけあって家賃が他の部屋と比べると比較的高い事。
恐らく退去後は家賃が4万円台になる事は間違いないでしょう。。

それでも、1万円下がった4.4万/月の家賃で5年住んでもらえれば、
手取り29,000円×12ヵ月×5年間=174万より、
5年後売却時に、売却価格が266万まで下がらない限りはマイナスはないと考えると、地域的にそこまで下がらないだろう、
(そもそも現入居者がすぐ退去は考えにくい。)
との判断から購入を決意しました。
(諸費用は除いてますが。)

ということでやっと不動産一つ持てそうです(-。-)

当初は1棟購入目的で進めてきたのですが、個信の問題で後2年は銀行から融資が受けられない事が判明しました(T_T)(T_T)(T_T)
これも何かのメッセージだと思い、後2年間は1棟購入用の自己資金を残しつつこつこつ区分所有をキャッシュで買い進めたいと思います。

実はもう1つ買い付け申し込みを入れてあり、購入予定の物件があります。
これは買ったらまたこちらでご報告出来ればと思います。

やっと不動産投資のスタートを切れました。

40歳までにはセミリタイヤしてみせます!
目指せ、不労所得!!( `ー´)ノ

これからもどうぞ宜しくお願い致します。
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fukinaoharu

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