Entries

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

コメント

コメントの投稿

コメント

管理者にだけ表示を許可する

2015年5月 検討している物件情報

今僕が検討している物件情報です。

・岐阜県可児市
・鉄骨築10年
・物件価格 8,600万円 (積算価格およそ 9,500万円)
・利回り 10.5%
・現在満室稼働中

フルローンで融資期間24年、金利2% で組めた場合に満室時キャッシュフローは 約15万円/月

この物件の魅力
1・物件見学時に感じたが、物件管理レベルの高さ、非常にきれいに管理がされている。
2・2019年5月までJPMCによる家賃保証サービスがある。(満室時家賃の85%)


この物件はかなり綺麗に管理がなされており、見に行ったときに新築なんじゃないか、と思うくらい今まで見た物件の中で管理はピカ一でした。

また、4年間は賃貸保障会社によるサブリース契約があり、空き室が出たとしても家賃収入は守られます。

ちなみに収入からローン返済費+固定資産税+賃貸管理費+修繕積金+所得税
などの費用を差し引いたとしてもサブリース収入だけで収支はプラスになります。(月8万程しか出ませんが・・・)

ですから、

4年間は空き室リスクがない物件になります。


出口戦略としては、その4年間の間にもこつこつと物件購入を進めていき、サブリース契約満了後に売却をするのもありだと思っています。

4年後は築14年、今と同様に物件の状態がしっかり保たれていたとしたら、稼働率はそうそう下がらないでしょうし家賃もそこまで下落しないと思います。

そう考えると、
築14年の鉄骨 今と同じ物件価格8,600万 利回り 10.59% で売り出しても恐らく買い手はつくのではないかと思います。
仮に、家賃が下落し 1割下がってしまったと仮定しても 利回りは9.6% でますので恐らく買い手はつくと思います。
(太陽光・自販機収入は変わらずと仮定。)


そうると4年後売却時まで積み上げた累積CFは550万円程になります。
(サブリース収入だけでもCFは400万円)


1棟持つことの実績作り、サブリース期間が切れ売却するまでの4年間の間にほかの物件を買い足していくことができれば、不動産投資の1棟目としては固い投資法のように思います。


後は物件の周辺環境、将来の人口推移ですが、これから確認して物件購入を見極めていこうかと思います。

気になるのは、もう不動産サイトにアップされて1か月程経過していますが、まだ購入されていないということ。。。

いい物件だったらすでに投資家がかっさらっていってしまううように思うのですが・・・・。


とりあえず周辺環境、人口推移を調べてみます。








スポンサーサイト

コメント

コメントの投稿

コメント

管理者にだけ表示を許可する

Appendix

Categories Archives

Recent Trackbacks

Profile

fukinaoharu

FC2ブログへようこそ!

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。