Entries

2戸め買付いれました!!

こんにちわ、5月19日に1戸目決済したばかりでしたが、6月3日(土)に次の物件の買い付けをいれました。

メールで案内があったのち、30分ほど考えましたがその後満額ですぐ買い付けをいれましたのでおそらく購入できると思います。

翌々日、担当に伺ったところ、僕が買付をいれた数時間後にFAXで他の方から満額で買い付けが入っていたため、迷っていたら買えなかったですね~、、、と言われました。

本当に区分は出が早いです。

今回買付を入れた物件は横浜市の物件です。

神奈川大学徒歩1分、学生向けマンション
物件価格:450万 築年数:26年 1F(エレベーター無し) 1R:16.32m2
家賃:44,000円/月
表面利回り:11.73%
管理費:6,000円、修繕積金2,500円(恐らく今年4,000円程まで上がる見込み)、固定資産税:2,000円程/月、
とりあえず自主管理で考えていますので賃貸管理費は無で(出来るところまで)、上記を引いた実質利回りは、
実質利回り:8.93%

と実質利回りがすごく高いわけではないですが、横浜市内ではなかな出てこない利回りです。
また、神奈川大学徒歩1分、という所に惹かれまいた。
(神奈川大学の場所も横浜駅繁華街から近い場所にあり、賃貸需要は見込めます。)

現在の物件の空き状況は総戸数42戸の内2戸のみのようで、稼働率95%とかなり優秀なマンションです。
賃貸需要は高く、神奈川大学が移転、なくならない限りは空き室でそこまで悩むことはないと判断しました。
遠いですし、空き室リスクが低いのは非常に助かります。
ちなみに現入居者は大学1年生のようでそれも物件を購入する気持ちを後押ししました。

只、まだ物件を見に行っていませんので、今週土曜に横浜迄物件見学に行ってきます。(観光も兼ねて♪)

神奈川大学は、歴史のある大学のようで創設90年、卒業生数も日本の大学の中では15番目に多い21万人との事ですので、僕が物件を保有するであろう5年~10年でなくなることはよっぽどないかな。。。


ただ、修繕積立金が安いのが気になりました。
確認したところ、
H21に大規模修繕実施済みで修繕費用は1,200万程だったようです。
次回の大規模修繕はH35を予定しているようで、現在(H29.5末時点で)、修繕積金総額が640万程貯まっていました。
前回と同じ規模の修繕だと過程すると、後600万程足りないため、戸数で割ると一戸当たり14万円負担するので、
大規模修繕までの期間6年で割ると、おおよそ月2,000円ぐらいです。
だとすると今の修繕積金2,000円は妥当だと思いましたが、今年度改正で4,000円前後まで上がると担当の方に言われました。

どちらにしても高い金額ではないので、そこまで心配はしていません。

家賃設定もこの地域の相場からすると高くもなく気持ち少し安め、と言った感じで問題は無さそうです。


コスト差引後のキャッシュフローですが、
月々 33,500円 で、年間40.2万。5年持つと過程して(とりあえず空き室0で)、累積CFは201万です。

購入時諸費用が、
仲介手数料:21万
司法書士報酬、移転費用:15万程
不動産取得税:7万前後

で、物件価格450万+購入時諸費用43万=493万

が投資金額です。(投資金額493万程になる予定。)

5年間の累積CFは200万ですので、5年後売却時に売却価格が300万円を切っていなければ負けないわけですが、

築26年450万→築31年300万

は立地、賃貸需要、利回りを考えるとまずないと思いますので、よっぽど負けない投資だと思い購入を決断しました。

10日(土)に物件見学、20日(火)に売主さんも交えて東京で契約書を書こうと思っています。

また進捗(トラブル?)などありましたらご報告させていただきます。

これからもどうぞ宜しくお願い致します。







スポンサーサイト

コメント

[C7]

私はブログを見たり、物件を眺めているだけで投資はしておりません。
いずれしたいなと考えておりますが中々。。
一件目の物件おめでとうございます。
二件目も手を付けられてさすがです。
五年後売却を考えた投資、都会の区分は売買しやすそうなのでその考え方も中々良さそうですね。
これからもがんばってください。

[C8]

アドバイスではないですが色々なブログをみて思った感想です。
まず空室が出るたびに修繕すべき場所が出てきます、特に長く住まれていた方が退去した後はワンルームでも10万なんて金額かかったりするみたいです。
以前建ってから一度も修繕してなかった部屋で(RC築22年)フローリングのやり直しで20万かかった部屋もありました。
それと自己管理ですと退去がでると募集方法を対策しておかないと大変みたいです。
会社に頼むとやはり広告費などで2か月程度かかると思います。
これからもブログ楽しみにしています。

コメントの投稿

コメント

管理者にだけ表示を許可する

Appendix

Categories Archives

Recent Trackbacks

Profile

fukinaoharu

FC2ブログへようこそ!