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区分購入しました!!!

本日ワンルームマンション購入申し込みを済ませてきました。
(手付金40万支払い済み。)

やっと1戸目。。。(-。-)

場所は名古屋市中区で繁華街です。

築27年のワンルームマンション、21.84m2、物件価格 440万、表面利回り14.73%
固税2,500円
自主管理より賃貸管理費はなしで、
(つけると+3,000円/月)
実質利回りは10.6% と、最近不動産サイトを見た中では名古屋市では中々見当たらない物件でした。

初めて購入する物件ということ、利回りの高さから物件の瑕疵や入居者さんの状況、現オーナーさんの売却理由などが非常に気になっていましたが、今日売買契約書を取り交わす際に現オーナーのご夫婦もご同席され、
・仲介業者
・買主(私)
・売主(中高年ご夫婦)
という3組同席のもと契約を取り交わす異例の?(中々現オーナーさんが同席するのは珍しいとの事。)形での契約となりました。

現オーナーさんの売却理由は、現在終活(?)に向けて資産整理をしており、これが最後の不動産売却との事。

現入居者さんも8年程入居されており、滞納も隣人トラブルも一切なく、賃貸管理会社を入れなくても何ら問題なくやってこれたとの事。

入居者さんは飲食店の店長らしく(この地域は多い)、真面目でまだまだ退去はされない見通しらしいです。(こればっかりは分かりませんが。)

3年程前に一度上の階から水漏れがあり、保険で現状修復されている以外はこれといった問題はなし。

但し、瑕疵があるかどうかは現入居者さんが出てみないことには不明よりそこは投資リスクになるのか、と了承しました。
(瑕疵担保責任引き渡し後3カ月あり)
マンション事態も大規模修繕が9年前(H20年)に行われており、修繕積み金も1,060万程積み上げられていました。(H28.5時点で。)
買い付けを入れる前に実際に物件を見に行きましたが、経過年数から周辺の物件と比較すると多少の見劣り間は否めませんでした。

ただ、9年前に大規模修繕をしているだけあり共用部外壁のシリコンコーテティングはしっかりしているように見られました。

以上の事から、現オーナーさんも別に売らなくてもよいのだが、と仕切りにおっしゃられていましたが、仲介業者さんの熱意営業と、終活の不動産整理で売却を決めた、との事でした。

不安な点は、現入居者さんが8年前から入居されているだけあって家賃が他の部屋と比べると比較的高い事。
恐らく退去後は家賃が4万円台になる事は間違いないでしょう。。

それでも、1万円下がった4.4万/月の家賃で5年住んでもらえれば、
手取り29,000円×12ヵ月×5年間=174万より、
5年後売却時に、売却価格が266万まで下がらない限りはマイナスはないと考えると、地域的にそこまで下がらないだろう、
(そもそも現入居者がすぐ退去は考えにくい。)
との判断から購入を決意しました。
(諸費用は除いてますが。)

ということでやっと不動産一つ持てそうです(-。-)

当初は1棟購入目的で進めてきたのですが、個信の問題で後2年は銀行から融資が受けられない事が判明しました(T_T)(T_T)(T_T)
これも何かのメッセージだと思い、後2年間は1棟購入用の自己資金を残しつつこつこつ区分所有をキャッシュで買い進めたいと思います。

実はもう1つ買い付け申し込みを入れてあり、購入予定の物件があります。
これは買ったらまたこちらでご報告出来ればと思います。

やっと不動産投資のスタートを切れました。

40歳までにはセミリタイヤしてみせます!
目指せ、不労所得!!( `ー´)ノ

これからもどうぞ宜しくお願い致します。

今後の方向性

2015年9月8日、スルガ銀行から融資申し込みNGのお知らせ・・・・・・・・・・・・。


都内の新築木造、利回り9%物件の融資申し込みですが、残念ながら融資が通りませんでした。。。


理由は個人信用情報にあるとのこと。


僕の属性は年収1,000万(過去3期)、自己資金2,500万円あるため、属性だけでいけば、1億前後の物件までであれば融資は通るだとう、という読みでした。

しかし、まんまとNGを受けました。


理由はおそらく、CICのクレカの支払い履歴。


なんと、2014年9月、11月に支払遅延のマークがついていたのです。


おそらくこれが、融資の通らなかった原因だと思います。


もし、他の銀行も同じ見方をするのであれば、CICの記録が消えない後1年は、融資が通らない、ということになってしまいます。。。


ですから今は、スルガ以外の銀行で、本当にどこも融資が通らないのか確認するために、各銀行の審査の仕方を知る作業に入っています。


これからあたろうと思っている銀行は、

①・都銀 りそな銀行名古屋支店
②・融資に積極的な オリックス銀行、SBJ銀行、静岡銀行
③・地銀の、大垣共立銀行、十六銀行、岐阜信用金庫、名古屋銀行

です。

①については昨日電話を入れ、属性を伝え連休明けにお電話をいただく予定です。(金沢物件)
②については連休明けに電話をして、融資審査をしていこうと考えています。(金沢、岐阜、名古屋物件)
③についても連休明けに、岐阜、名古屋の物件を持ち込んで融資審査をしてもらおうと思っています。
(岐阜の物件。物件は決まっている。)


後は、実際に銀行に持ち込む物件ですが、岐阜市でよさげな物件が一つ見つかっています。
近日中に物件を見学に行き情報収集を行います。

名古屋の物件も小ぶりでいい感じなのですが、一度②オリックスで融資申込をする必要があります。


まずは①、②、③を進めていきたいと思います。

また進捗報告していきます。


<2015年9月20日現在>
保有物件数 0棟
自己資金 2,500万円
年収 1,000万~1,100万(2012~2014年)
CICクレカ遅延履歴あり(2014年7月9月)


<目標>
年内に1棟取得 税引き後CF 10万/月~30万/月


<現在の状況>
融資が通る銀行を模索中。遅くても10月中にはいける銀行を見つけ、物件見つかり次第融資申し込み。
物件条件は CF 10万/月~20万/月

2015年5月 検討している物件情報

今僕が検討している物件情報です。

・岐阜県可児市
・鉄骨築10年
・物件価格 8,600万円 (積算価格およそ 9,500万円)
・利回り 10.5%
・現在満室稼働中

フルローンで融資期間24年、金利2% で組めた場合に満室時キャッシュフローは 約15万円/月

この物件の魅力
1・物件見学時に感じたが、物件管理レベルの高さ、非常にきれいに管理がされている。
2・2019年5月までJPMCによる家賃保証サービスがある。(満室時家賃の85%)


この物件はかなり綺麗に管理がなされており、見に行ったときに新築なんじゃないか、と思うくらい今まで見た物件の中で管理はピカ一でした。

また、4年間は賃貸保障会社によるサブリース契約があり、空き室が出たとしても家賃収入は守られます。

ちなみに収入からローン返済費+固定資産税+賃貸管理費+修繕積金+所得税
などの費用を差し引いたとしてもサブリース収入だけで収支はプラスになります。(月8万程しか出ませんが・・・)

ですから、

4年間は空き室リスクがない物件になります。


出口戦略としては、その4年間の間にもこつこつと物件購入を進めていき、サブリース契約満了後に売却をするのもありだと思っています。

4年後は築14年、今と同様に物件の状態がしっかり保たれていたとしたら、稼働率はそうそう下がらないでしょうし家賃もそこまで下落しないと思います。

そう考えると、
築14年の鉄骨 今と同じ物件価格8,600万 利回り 10.59% で売り出しても恐らく買い手はつくのではないかと思います。
仮に、家賃が下落し 1割下がってしまったと仮定しても 利回りは9.6% でますので恐らく買い手はつくと思います。
(太陽光・自販機収入は変わらずと仮定。)


そうると4年後売却時まで積み上げた累積CFは550万円程になります。
(サブリース収入だけでもCFは400万円)


1棟持つことの実績作り、サブリース期間が切れ売却するまでの4年間の間にほかの物件を買い足していくことができれば、不動産投資の1棟目としては固い投資法のように思います。


後は物件の周辺環境、将来の人口推移ですが、これから確認して物件購入を見極めていこうかと思います。

気になるのは、もう不動産サイトにアップされて1か月程経過していますが、まだ購入されていないということ。。。

いい物件だったらすでに投資家がかっさらっていってしまううように思うのですが・・・・。


とりあえず周辺環境、人口推移を調べてみます。








自己紹介

はじめまして、不動産投資かけだしの”まさる”といいます!!

このブログを立ち上げたのが 2015年5月16日深夜
年齢は32歳、独身の男、年収1,000万円、金融資産900万ほどあるサラリーマンです。

業種は生命保険の営業職、2012年~2014年まで安定した収入を得ています。


そんな僕が不動産投資をしようと思った理由、それは


確実な資産を形成し、将来お金に縛られなような生き方、仕事がしたかったから


です。


元々僕は、今の会社で生命保険の営業のスキルを積んで独立するのが目標でした。


日夜独立のため、仲間とのネットワークを築いていたのが去年(2014年)の事。

そんな中、ひょんなことから不動産投資の魅力を知り、独立をする前に、今の属性を生かして確実な資産を築いていこう。

独立はそれからでも遅くはない。
(とは言ってももう僕は32歳。。。。)


と考えが変わり、不動産投資家への道を進むことにしたのでした。


では、私の物件実績はというと・・・・・・・・・・・・



現在0棟・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・です。



偉そうなこと言っておきながらまだ0棟なのかよ、なんだよ、この野郎!!


という声も聞こえてきそうですが、すみません、その通りです。


ただし、僕には目標があります。


このブログを起ち上げた2015年5月から2年間の間に(2017年5月)、月収100万円のキャッシュフローを作ることです!!



いや~~、ブチ上げちゃいました、ブチ上げちゃいましたね。。。。

もちろん難しいことは分かってます。


実は1回、札幌の新築RCの1億物件の融資を失敗した経験があります。

積算評価、担保価値が高く、利回り8%後半、キャシュフローが30万弱とれる(りそな銀行 金利1.7%)かなりの物件でした。


まあ、このお話しはおいおいしていこうかと思います。



まずは、目標を掲げてその目標を達成するために一直線に進むのみです。


今探している物件情報、購入するまでの過程、読んで参考になった本、不動産投資仲間達の経験など、色々役に立つような情報も散りばめていければと思っています。


まずは、自分の不動産投資の足跡を残すため、しっかり記録していきたいと思います。




2015年5月16日   まさる

2017年5月までに月のキャッシュフロー100万越えを目指す!!!




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