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投資信託購入

10月23日に投資信託を4本購入しました。

全てアクティブファンドでファンドマネージャー篠田氏著

「本当にお金が増える投資信託はこの10本です」

の中からの4本です。

1・DIAMアクティブオープン(日本株)

2・三井住友配当フォーカス(日本株)

3・ラッセル・インベストメント外国株式ファンド(外国株)

4・エマージングソブリン・オープン(資産成長型 新興国債権)

の4本です。

全て20万づつ投資し2年以上は保有する予定です。

また本に記載の残りの6本

5・itrust日本株式(日本株)

6・ニッセイ健康応援ファンド(日本株)

7・投資のソムリエ(バランス型)

8・AMCステートストリート(バランス型)

9・セゾン投信資産形成の達人(外国株)

10・Jストックアクティブオープン(日本株 マザーズ上場株)

の、

9・10・は積立投信で、またセゾン投信のセゾングローバルバンガード、ひふみ投信にも積立をする予定です。

セゾン資産形成の達人(外国株) 1万円/月
セゾングローバルバンガード(インデックスファンド バランス型) 1万円/月
Jストックアクティブオープン(日本株) 1万円/月
ひふみ投信(日本株) 2万円~3万円/月

更に
確定拠出年金にを楽天証券で 1万円/月程(世界株インデックスファンドの割合高める予定)

更に米国ETF(現在勉強中)投資を考えています。

今悩んでいるところはNISA口座をどこに利用するか?

です。

篠田氏著の残りの4本(すべてアクティブ)

itrust日本株式(日本株)
ニッセイ健康応援ファンド(日本株)
投資のソムリエ(バランス型)
AMCステートストリート(バランス型)

に20万づつ投資をしてNISA口座を活用するか、海外ETF勉強後にそちらをNISA口座でいくか、
また積立NISAを現在口座開設している楽天証券でひふみ投信でいくか、外国株積立で積立NISA口座を使用するか悩み中です。。。
どうも海外ETFはマネックス証券が安いとのこと。
マネックスでNISA口座開設か楽天証券でNISA口座開設か迷うところです。。。

まずは、本日届いた4冊の本

・ETFはこの7本を買いなさい 著:朝倉智也
・海外ETFとREITで始めるインカムゲイン投資の教科書 著:玉川陽介
・ほったらかし投資術 著:山崎元
・超簡単 お金の運用術 著:山崎元

を10月中に読み、何に資金を分散するか判断し進めていきたいと思います。

11月末迄には
投資信託、ETFに一括投資、積み立て投資それぞれにいくら割り当てて、年率何%程の運用でいくら貯めていくのか?
を定めて投資のベースを固めていければと思っています。
一応予算は500万を見ています。

只、毎年の給与の何割かを不動産、それ以外の投資に回していこうと思っています。

不動産を2戸持っていますが投資の情報量、知識、ノウハウをもっと増やして2年後の1棟持つまでに投資の選択肢を増やして独立後の自己実現を具体的にイメージしていきたいと思います☆


2戸め買付いれました!!

こんにちわ、5月19日に1戸目決済したばかりでしたが、6月3日(土)に次の物件の買い付けをいれました。

メールで案内があったのち、30分ほど考えましたがその後満額ですぐ買い付けをいれましたのでおそらく購入できると思います。

翌々日、担当に伺ったところ、僕が買付をいれた数時間後にFAXで他の方から満額で買い付けが入っていたため、迷っていたら買えなかったですね~、、、と言われました。

本当に区分は出が早いです。

今回買付を入れた物件は横浜市の物件です。

神奈川大学徒歩1分、学生向けマンション
物件価格:450万 築年数:26年 1F(エレベーター無し) 1R:16.32m2
家賃:44,000円/月
表面利回り:11.73%
管理費:6,000円、修繕積金2,500円(恐らく今年4,000円程まで上がる見込み)、固定資産税:2,000円程/月、
とりあえず自主管理で考えていますので賃貸管理費は無で(出来るところまで)、上記を引いた実質利回りは、
実質利回り:8.93%

と実質利回りがすごく高いわけではないですが、横浜市内ではなかな出てこない利回りです。
また、神奈川大学徒歩1分、という所に惹かれまいた。
(神奈川大学の場所も横浜駅繁華街から近い場所にあり、賃貸需要は見込めます。)

現在の物件の空き状況は総戸数42戸の内2戸のみのようで、稼働率95%とかなり優秀なマンションです。
賃貸需要は高く、神奈川大学が移転、なくならない限りは空き室でそこまで悩むことはないと判断しました。
遠いですし、空き室リスクが低いのは非常に助かります。
ちなみに現入居者は大学1年生のようでそれも物件を購入する気持ちを後押ししました。

只、まだ物件を見に行っていませんので、今週土曜に横浜迄物件見学に行ってきます。(観光も兼ねて♪)

神奈川大学は、歴史のある大学のようで創設90年、卒業生数も日本の大学の中では15番目に多い21万人との事ですので、僕が物件を保有するであろう5年~10年でなくなることはよっぽどないかな。。。


ただ、修繕積立金が安いのが気になりました。
確認したところ、
H21に大規模修繕実施済みで修繕費用は1,200万程だったようです。
次回の大規模修繕はH35を予定しているようで、現在(H29.5末時点で)、修繕積金総額が640万程貯まっていました。
前回と同じ規模の修繕だと過程すると、後600万程足りないため、戸数で割ると一戸当たり14万円負担するので、
大規模修繕までの期間6年で割ると、おおよそ月2,000円ぐらいです。
だとすると今の修繕積金2,000円は妥当だと思いましたが、今年度改正で4,000円前後まで上がると担当の方に言われました。

どちらにしても高い金額ではないので、そこまで心配はしていません。

家賃設定もこの地域の相場からすると高くもなく気持ち少し安め、と言った感じで問題は無さそうです。


コスト差引後のキャッシュフローですが、
月々 33,500円 で、年間40.2万。5年持つと過程して(とりあえず空き室0で)、累積CFは201万です。

購入時諸費用が、
仲介手数料:21万
司法書士報酬、移転費用:15万程
不動産取得税:7万前後

で、物件価格450万+購入時諸費用43万=493万

が投資金額です。(投資金額493万程になる予定。)

5年間の累積CFは200万ですので、5年後売却時に売却価格が300万円を切っていなければ負けないわけですが、

築26年450万→築31年300万

は立地、賃貸需要、利回りを考えるとまずないと思いますので、よっぽど負けない投資だと思い購入を決断しました。

10日(土)に物件見学、20日(火)に売主さんも交えて東京で契約書を書こうと思っています。

また進捗(トラブル?)などありましたらご報告させていただきます。

これからもどうぞ宜しくお願い致します。







決済完了!!

ついに1戸取得しました!


5月19日(金)に、先日報告していました名古屋市新栄の物件の決済が完了しました。
物件価格440万円(手付金40万は先日支払済み)
仲介手数料207,360円(税込)
移転登記費用 122,000円
半年後に不動産取得税 66,000円前後
計4,795,360円


です。

他、固定資産税、管理費用、家賃の日割り清算がありましたが、上記価格です。

家賃は現状 54,000円/月ですが、固定資産税月2,750円、管理費+修繕積金12,500円ですから、毎月の手取りは38,750円
になります。

諸費用も入れた実質利回りは、9.7%です。

名古屋市新栄の中ではよい方だと思います。

売主さん情報によると、入居者さんは住み始めて8年間トラブルなく(家賃も滞りがなく)、自主管理でも問題なかったため僕も自主管理で進めていく事にしました。

入居者さんには近日中にご挨拶に行こうと思っています。
(長く綺麗に住んでもらえる事を願って。。。笑)

やっと1戸目ですが、同じような物件を年内に1~2戸増やしたいと思っています。

融資が後2年受けられない分、不動産投資に制限はありますが、こつこつ区分を現金で購入していこうと思います。


これからもどうぞ宜しくお願い致します。

PS.
岐阜市の区分マンション140万 表面利回り24%の物件も買付を入れたのですが、その後売主さんが売却の意志を無くされ結局買えませんでした。。。

仲介業者によると他の業者がもっと高値で買う話を持って行ったらしいです。本当の所は分かりませんが。。

区分購入しました!!!

本日ワンルームマンション購入申し込みを済ませてきました。
(手付金40万支払い済み。)

やっと1戸目。。。(-。-)

場所は名古屋市中区で繁華街です。

築27年のワンルームマンション、21.84m2、物件価格 440万、表面利回り14.73%
固税2,500円
自主管理より賃貸管理費はなしで、
(つけると+3,000円/月)
実質利回りは10.6% と、最近不動産サイトを見た中では名古屋市では中々見当たらない物件でした。

初めて購入する物件ということ、利回りの高さから物件の瑕疵や入居者さんの状況、現オーナーさんの売却理由などが非常に気になっていましたが、今日売買契約書を取り交わす際に現オーナーのご夫婦もご同席され、
・仲介業者
・買主(私)
・売主(中高年ご夫婦)
という3組同席のもと契約を取り交わす異例の?(中々現オーナーさんが同席するのは珍しいとの事。)形での契約となりました。

現オーナーさんの売却理由は、現在終活(?)に向けて資産整理をしており、これが最後の不動産売却との事。

現入居者さんも8年程入居されており、滞納も隣人トラブルも一切なく、賃貸管理会社を入れなくても何ら問題なくやってこれたとの事。

入居者さんは飲食店の店長らしく(この地域は多い)、真面目でまだまだ退去はされない見通しらしいです。(こればっかりは分かりませんが。)

3年程前に一度上の階から水漏れがあり、保険で現状修復されている以外はこれといった問題はなし。

但し、瑕疵があるかどうかは現入居者さんが出てみないことには不明よりそこは投資リスクになるのか、と了承しました。
(瑕疵担保責任引き渡し後3カ月あり)
マンション事態も大規模修繕が9年前(H20年)に行われており、修繕積み金も1,060万程積み上げられていました。(H28.5時点で。)
買い付けを入れる前に実際に物件を見に行きましたが、経過年数から周辺の物件と比較すると多少の見劣り間は否めませんでした。

ただ、9年前に大規模修繕をしているだけあり共用部外壁のシリコンコーテティングはしっかりしているように見られました。

以上の事から、現オーナーさんも別に売らなくてもよいのだが、と仕切りにおっしゃられていましたが、仲介業者さんの熱意営業と、終活の不動産整理で売却を決めた、との事でした。

不安な点は、現入居者さんが8年前から入居されているだけあって家賃が他の部屋と比べると比較的高い事。
恐らく退去後は家賃が4万円台になる事は間違いないでしょう。。

それでも、1万円下がった4.4万/月の家賃で5年住んでもらえれば、
手取り29,000円×12ヵ月×5年間=174万より、
5年後売却時に、売却価格が266万まで下がらない限りはマイナスはないと考えると、地域的にそこまで下がらないだろう、
(そもそも現入居者がすぐ退去は考えにくい。)
との判断から購入を決意しました。
(諸費用は除いてますが。)

ということでやっと不動産一つ持てそうです(-。-)

当初は1棟購入目的で進めてきたのですが、個信の問題で後2年は銀行から融資が受けられない事が判明しました(T_T)(T_T)(T_T)
これも何かのメッセージだと思い、後2年間は1棟購入用の自己資金を残しつつこつこつ区分所有をキャッシュで買い進めたいと思います。

実はもう1つ買い付け申し込みを入れてあり、購入予定の物件があります。
これは買ったらまたこちらでご報告出来ればと思います。

やっと不動産投資のスタートを切れました。

40歳までにはセミリタイヤしてみせます!
目指せ、不労所得!!( `ー´)ノ

これからもどうぞ宜しくお願い致します。

今後の方向性

2015年9月8日、スルガ銀行から融資申し込みNGのお知らせ・・・・・・・・・・・・。


都内の新築木造、利回り9%物件の融資申し込みですが、残念ながら融資が通りませんでした。。。


理由は個人信用情報にあるとのこと。


僕の属性は年収1,000万(過去3期)、自己資金2,500万円あるため、属性だけでいけば、1億前後の物件までであれば融資は通るだとう、という読みでした。

しかし、まんまとNGを受けました。


理由はおそらく、CICのクレカの支払い履歴。


なんと、2014年9月、11月に支払遅延のマークがついていたのです。


おそらくこれが、融資の通らなかった原因だと思います。


もし、他の銀行も同じ見方をするのであれば、CICの記録が消えない後1年は、融資が通らない、ということになってしまいます。。。


ですから今は、スルガ以外の銀行で、本当にどこも融資が通らないのか確認するために、各銀行の審査の仕方を知る作業に入っています。


これからあたろうと思っている銀行は、

①・都銀 りそな銀行名古屋支店
②・融資に積極的な オリックス銀行、SBJ銀行、静岡銀行
③・地銀の、大垣共立銀行、十六銀行、岐阜信用金庫、名古屋銀行

です。

①については昨日電話を入れ、属性を伝え連休明けにお電話をいただく予定です。(金沢物件)
②については連休明けに電話をして、融資審査をしていこうと考えています。(金沢、岐阜、名古屋物件)
③についても連休明けに、岐阜、名古屋の物件を持ち込んで融資審査をしてもらおうと思っています。
(岐阜の物件。物件は決まっている。)


後は、実際に銀行に持ち込む物件ですが、岐阜市でよさげな物件が一つ見つかっています。
近日中に物件を見学に行き情報収集を行います。

名古屋の物件も小ぶりでいい感じなのですが、一度②オリックスで融資申込をする必要があります。


まずは①、②、③を進めていきたいと思います。

また進捗報告していきます。


<2015年9月20日現在>
保有物件数 0棟
自己資金 2,500万円
年収 1,000万~1,100万(2012~2014年)
CICクレカ遅延履歴あり(2014年7月9月)


<目標>
年内に1棟取得 税引き後CF 10万/月~30万/月


<現在の状況>
融資が通る銀行を模索中。遅くても10月中にはいける銀行を見つけ、物件見つかり次第融資申し込み。
物件条件は CF 10万/月~20万/月

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